Fonds immobiliers – s’organiser et planifier en temps incertains

Paru dans le numéro de juin 2020 d’Agefi Luxembourg

Par Olivier Nardi, Country Manager Luxembourg, Sigma Conso

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Alors que le déconfinement s´organise dans la plupart des pays européens, force est de constater que la crise sanitaire de ces trois derniers mois, cédera la place à de grosses turbulences économiques.  Le retour à la normale prendra du temps et personne ne connaît vraiment l´ampleur du tsunami qui s´annonce.

L´ensemble des secteurs sera touché.  Certains plus que d´autres.

L´immobilier, élément central des infrastructures économiques au sens large, sera inévitablement impacté et par conséquent, les fonds d´investissements ayant pris position dans cette classe d´actifs le seront également.

Tous ne seront pas logés à la même enseigne puisque :

  • le type d´actifs,
  • la stratégie d´investissement,
  • le secteur,
  • la qualité des locataires
  • et la localisation des biens entre autres,

peuvent changer la donne d´une manière significative.

Par exemple, un fonds qui a investi dans des entrepôts donnés en location au géant du web Amazon sera vraisemblablement moins touché que celui ayant investi dans des centres commerciaux ou des infrastructures aéroportuaires.

Il en est de même au niveau des stratégies d´investissement.

Les fonds dits « opportunistes » auront probablement plus souffert que les « core » ayant investi sur du résidentiel haut de gamme au sein de centres urbains recherchés.  Quid de l´avenir et donc de la valorisation des fonds dits « hospitality » ?

Le domaine étant vaste et hétérogène, il est difficile de faire des distinctions claires et nettes.

La tendance haussière de ces dernières années sera très certainement freinée.

Mais pour combien de temps ?

L´immobilier ayant toujours été une valeur refuge, la plupart des experts tablent sur un rebond salvateur à moyen terme. En outre, il est quasi acquis que les taux d´intérêts resteront très bas ce qui a toujours été un avantage pour le marché immobilier globalement.

Dans l´attente d´une éclaircie dans ce sombre panorama, chacun peut essayer à son niveau, d´optimiser sa vision opérationnelle et financière en modifiant son organisation et en s´équipant des logiciels adéquats, à la pointe de la technologie.

Une organisation modifiée

L´organisation des entreprises a dû s´adapter très rapidement et du jour au lendemain, le télétravail est devenu la norme là où c´était possible.  Ceci ne restera très certainement pas sans conséquence sur l´organisation du travail et par capillarité, sur l´immobilier de bureaux à l´avenir par ailleurs.

Globalement, les métiers de la finance ont pu continuer à travailler et l´information a circulé correctement.

Bien entendu, les fonds immobiliers établissant des comptes consolidés ont, pour la plupart, connu des retards par rapport à l´année dernière.

L´incertitude au niveau des valorisations, principalement pour le premier trimestre 2020, n´y est pas étrangère mais également l´ensemble des informations à renseigner dans les notes aux comptes au 31 décembre 2019 et leur validation par les auditeurs (à titre d´exemple, on peut citer l´ensemble des informations à fournir selon IFRS 7, IFRS 9, IFRS 13).  En effet, comment valoriser les actifs en des temps si incertains avec une visibilité si faible ?  Comment mesurer de manière fiable la sensibilité des résultats aux différents risques inhérents au business ?

Les outils adéquats : un logiciel de planification et de prévision pour mieux appréhender l’avenir …

Nous y reviendrons plus loin, mais un logiciel de planification et de prévision permettra non pas de lire dans l´avenir comme dans une boule de cristal mais au moins de l´appréhender avec plus de structures, de méthodes et de fluidité.

Cela est vrai pour les valorisations des actifs mais également pour tous les éléments d´analyse de l´activité opérationnelle.  Une application performante permettra de refléter parfaitement le business model du fonds et donc, les drivers de revenus.  Partant de là, les gestionnaires pourront établir toutes les simulations possibles que cela soit sur des facteurs endogènes ou exogènes. Un logiciel à la pointe de la technologie, doté d´intelligence artificielle, autorisera même des extrapolations prospectives.  Précieux sésame dans une période on ne peut plus floue.

On soulignera l´importance d´une organisation solide et digitalisée agencée autour de solutions IT performantes, flexibles et sécurisées.

… et un logiciel de consolidation et de reporting web-based pour faciliter le travail à distance

En termes de consolidation, de reporting et de planning financier, il est indéniable que des applications web-based fassent toute la différence puisque par essence, elles sont conçues pour être des plateformes accessibles à distance de manière souple et fiable.

Les solutions SaaS (Software as a Service) ou accessible en cloud permettent également et facilement une décentralisation des tâches de chacun.  L´objectif étant de pouvoir produire, recevoir, traiter, analyser et renvoyer des informations qualitatives et quantitatives de manière structurée, flexible et interactive quel que soit l´endroit où vous êtes et sur n´importe quel support, y compris chez vous sur votre tablette ou smartphone.

Pour les gestionnaires de fonds immobiliers déjà organisés de cette manière, la période de confinement fut un bon stress test et l´occasion de pallier les imperfections potentielles. Pour les autres, un avertissement et un incitant à plus de digitalisation.

Ce processus de dématérialisation va bien au-delà de l´axe consolidation – reporting – planning.  Cependant, notre expertise nous amène à nous cantonner à cet aspect dans cet article.

 

Le cas spécifique des fonds immobiliers

En termes de consolidation, de reporting et de planning, il est essentiel pour les fonds immobiliers de se munir d´outils IT web-based.

En effet, classiquement, les fonds sont structurés de façon telle qu´il y de nombreux intervenants aux profils différents et répartis dans de multiples juridictions.  Entre les fiscalistes, les comptables, nous trouvons également les property managers et le sponsor du fonds ou la société de gestion (et ses différentes prérogatives qu´elle délègue le cas échéant à d´autres contreparties) ainsi que les consolideurs qui centralisent l´ensemble des données afin de réaliser les reportings aux investisseurs, au(x) régulateur(s) ou encore les états financiers le plus souvent en IFRS.

En outre, tous les intervenants n´ont pas besoin du même niveau de granularités des informations et n´ont pas toujours les mêmes délais à respecter.

Dans ce cadre, il existe des solutions uniques, « tout en un ».  Souvent, elles ont un coût très significatif, une phase d´implémentation longue et elles ne fonctionnent pas toujours de manière optimale sur les différents aspects.  En outre, elles requièrent la plupart du temps une personnalisation accrue et une maintenance importante qui n´est pas sans poser des soucis lors des upgrades ou des changements de technologies.

Une autre option est d´avoir recours à des applications non pas uniques mais intégrées afin de couvrir les trois aspects consolidation – reporting – planning.  Chaque outil étant spécialisé, il est effectif à 100% dans son domaine respectif tout en étant incorporé à l´ensemble puisque les solutions peuvent communiquer entre elles efficacement.

En bref, le concept est d´unir les différentes applications autour d´un processus ETL (Extact – Transform – Load) qui va aller chercher toutes les informations qualitatives et quantitatives utiles dans les différents systèmes (ERP, CRM, Excel et autres fichiers plats par exemple) et de les déverser de manière structurée dans un datawarehouse (ou base(s) de données) qui sera la source unique (single source of truth) des différentes applications.

Ainsi, chaque application pourra aller puiser les informations utiles à sa fonction première et également redéposer, si besoin, des donnés « enrichies » utiles aux autres solutions.  Le tout de manière agile, flexible et sécurisée.

Consolidation, reporting, dashboarding et planning

Ainsi, le logiciel de consolidation ira se servir en données financières ou autres du fonds en question, consolidera l´ensemble des données selon le(s) GAAP souhaité(s) (y compris selon les règles INREV) et communiquera avec l´outil BI (Business Intelligence) qui lui s´occupera des différentes analyses fines et du dashboarding mais aussi potentiellement des reporting plus simples ne nécessitant pas de critères multidimensionnels (les états financiers classiques par exemple).    Cette combinaison permettra de visualiser en un clin d´œil l´ensemble des ratios réglementaire et/ou de gestion propres au fonds et à sa stratégie immobilière. Ces mêmes données pourront être « extrapolées » grâce au Planning.

En effet, la solution planning & budgeting pourra se nourrir des informations produites par la consolidation mais également directement au niveau du datawarehouse qui sera alimenté par les différents intervenants locaux.  Une fois les simulations (Forecasts & Budgets) réalisées, elles pourront être potentiellement renvoyées vers la consolidation ou l´outil BI si besoin.  En outre, il est important que l´outil de consolidation dispose de certaines capacités de planning et de reporting.  Certes, ces dernières ne seront jamais aussi performantes que les logiciels destinés à cet effet mais cela permettra de phaser l´investissement global et de pouvoir néanmoins disposer de ces possibilités directement.  Généralement, certains utilisateurs n´auront d’ailleurs pas besoin de plus dans leur usage habituel.

L´architecture décrite ci-dessus s´adaptera parfaitement aux fonds immobiliers qui comme mentionné auparavant sont généralement organisés autour de nombreux intervenants localisés dans différents pays et travaillant sur divers systèmes.  L´agilité d´une solution multi-outils s´intégrant parfaitement les uns les autres répondra sans commune mesure aux exigences de chacun et à un coût raisonnable comparativement aux solutions plus globales.

 

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